Адрес объекта: ул. Гагарина, 141
Отдел продаж: Коксохимическая улица, 3
г. Кемерово
Отдел продаж: Коксохимическая улица, 3
Адрес объекта: ул. Гагарина, 141
г. Кемерово
Как оформить ипотеку на покупку квартиры в новостройке
Ипотека на новостройку в 2026 году оформляется
в семь этапов: выбор аккредитованного банком застройщика, подбор ипотечной программы, сбор
документов и подача заявки, одобрение и оценка объекта, внесение первоначального
взноса на эскроу-счет, подписание договора долевого участия с регистрацией в Росреестре
и, после ввода дома в эксплуатацию, получение ключей и снятие обременения. Главное
отличие от вторичного жилья: деньги дольщика хранятся на эскроу-счете до сдачи
дома, а не поступают напрямую застройщику. Весь процесс от подачи заявки до сделки
занимает от двух недель до полутора месяцев, если документы в порядке и квартира
уже выбрана. Ниже разбираем каждый шаг на примере жилого квартала Моне на улице
Гагарина в Кемерово, застройщик С Д Прогресс (холдинг SD
GROUP).
ЖК Моне строится в рамках программы комплексного развития территории (КРТ) Центрального района Кемерово, в 10 минутах от центра города, рядом с парком имени Веры Волошиной. Первая очередь, 358 квартир площадью от 24 до 85 м², сдается в I квартале 2028 года. Стоимость квартир стартует от 4,41 млн рублей, а по проекту предусмотрены семейная ипотека, IT-ипотека, рассрочка от застройщика и комбо-покупка квартиры с парковкой и кладовой. Дальше в статье эти условия используются как рабочий пример, применимый к большинству новостроек с аналогичной схемой продаж.
ЖК Моне строится в рамках программы комплексного развития территории (КРТ) Центрального района Кемерово, в 10 минутах от центра города, рядом с парком имени Веры Волошиной. Первая очередь, 358 квартир площадью от 24 до 85 м², сдается в I квартале 2028 года. Стоимость квартир стартует от 4,41 млн рублей, а по проекту предусмотрены семейная ипотека, IT-ипотека, рассрочка от застройщика и комбо-покупка квартиры с парковкой и кладовой. Дальше в статье эти условия используются как рабочий пример, применимый к большинству новостроек с аналогичной схемой продаж.
Содержание
- Чем ипотека на новостройку отличается от вторички
- Пошаговый процесс оформления
- Какие документы нужны
- Требования банков к заемщику
- Льготные программы и господдержка
- Сравнение банков
- Рассрочка от застройщика: чем отличается от ипотеки
- Частые ошибки при оформлении
- Сколько времени занимает весь процесс
- FAQ
Чем ипотека на новостройку отличается от вторички
На вторичном рынке деньги переходят продавцу сразу
после регистрации сделки. С новостройкой все иначе: пока дом не сдан, покупатель
фактически финансирует стройку, а не готовую квартиру, поэтому механизм расчетов и риски
здесь другие.
Работа через эскроу-счета
С 2019 года по 214-ФЗ деньги дольщика хранятся
на эскроу-счете до ввода дома в эксплуатацию. Банк открывает специальный счет,
куда покупатель вносит сумму по договору долевого участия, а застройщик получает
доступ к этим деньгам только после регистрации права собственности первого дольщика и подписания
передаточных актов. Пока дом строится, застройщик ведет работы на собственные средства или
на банковское проектное финансирование, а не на деньги покупателей напрямую.
Аккредитация застройщика банком
Банк выдает ипотеку на конкретный объект только
после того, как одобрит и застройщика, и жилой комплекс. Аккредитация означает, что
банк проверил проектную декларацию, разрешение на строительство и финансовую
устойчивость компании. Если застройщик не аккредитован конкретным банком, ипотеку через
этот банк на выбранную квартиру не одобрят, даже если у заемщика идеальная
кредитная история.
У квартала Моне проектное финансирование ведет АО «Банк ДОМ. РФ», а ипотечные программы на покупку квартир, семейную и IT-ипотеку, оформляет ПАО Сбербанк. Это типичная схема для новостроек: банк, который финансирует стройку, не обязательно тот же банк, что выдает ипотеку конечным покупателям.
У квартала Моне проектное финансирование ведет АО «Банк ДОМ. РФ», а ипотечные программы на покупку квартир, семейную и IT-ипотеку, оформляет ПАО Сбербанк. Это типичная схема для новостроек: банк, который финансирует стройку, не обязательно тот же банк, что выдает ипотеку конечным покупателям.
Риски на этапе строительства vs готовое жилье
На вторичке покупатель видит квартиру в текущем
состоянии. На этапе котлована или монтажа этажей приходится ориентироваться на проектную
декларацию и сроки, заявленные застройщиком. Ключевые риски долевого строительства: перенос
сроков сдачи и, в худшем случае, банкротство застройщика. Эскроу-счета и компенсационный
фонд защиты прав дольщиков снижают эти риски, но не убирают их полностью: сроки
все равно могут сдвигаться на месяцы.
Пошаговый процесс оформления
Шаг 1. Выбор застройщика и квартиры
Начните с проверки аккредитации застройщика в нескольких
банках сразу, это расширит выбор ипотечных программ. Изучите проектную декларацию на сайте
застройщика или в системе наш.дом.рф, посмотрите историю сданных объектов и то,
насколько раньше соблюдались сроки. Например, С Д Прогресс, застройщик квартала Моне,
входит в холдинг SD GROUP, у которого уже реализованы жилые и офисные
проекты в Кемерово, Томске, Новосибирске и Новокузнецке, включая жилой дом «НОВА» на Московском
в Кемерово, это можно проверить перед подачей заявки.
Шаг 2. Выбор банка и ипотечной программы
Сравните не только ставку, но и полную
стоимость кредита, требования к первоначальному взносу и срок рассмотрения заявки. У части
банков есть свои льготные условия при покупке у партнерских застройщиков.
Шаг 3. Подача заявки и сбор документов
Заявку на ипотеку можно подать онлайн или в отделении
банка. Одновременно с этим банк запрашивает данные из бюро кредитных историй и запускает
скоринг, автоматическую оценку платежеспособности заемщика.
Шаг 4. Одобрение и оценка
После предварительного одобрения банк назначает оценку
объекта. Для строящегося жилья оценивается не квартира как таковая, а права требования
по ДДУ. Оценочная компания должна быть аккредитована банком.
Шаг 5. Первоначальный взнос и эскроу-счет
После финального одобрения заемщик вносит первоначальный
взнос, банк открывает эскроу-счет и переводит туда кредитные средства. С этого момента
деньги заблокированы до сдачи дома.
Шаг 6. Подписание ДДУ и регистрация сделки
Договор долевого участия подписывается у застройщика,
затем сделка регистрируется в Росреестре. Обычно регистрация занимает от 3 до 9
рабочих дней в зависимости от способа подачи документов.
Шаг 7. Получение ключей и снятие обременения после сдачи дома
После ввода дома в эксплуатацию застройщик передает
квартиру по передаточному акту. Обременение по ипотеке снимается через Росреестр или
МФЦ на основании закладной после полной выплаты кредита либо остается зарегистрированным в пользу
банка на весь срок кредита.
Какие документы нужны
Пакет документов от заемщика
- Паспорт заемщика и созаемщика (если есть)
- СНИЛС
- Справка о доходах (2-НДФЛ или справка по форме банка)
- Копия трудовой книжки или трудового договора
- Документы по дополнительному доходу (если применимо)
- Документы, подтверждающие право на льготную программу (свидетельство о рождении ребенка, документы IT-специалиста и т. д.)
Документы по объекту от застройщика
- Проектная декларация
- Разрешение на строительство
- Договор долевого участия (проект)
- Документы, подтверждающие аккредитацию застройщика в конкретном банке
Таблица: обязательные и дополнительные документы
Требования банков к заемщику
Каждый банк-кредитор устанавливает собственные критерии,
но есть общие ориентиры.
- Возраст: от 21 года на момент подачи заявки до 65−75 лет на момент планового погашения кредита, в зависимости от банка
- Стаж: обычно от 3 до 6 месяцев на текущем месте работы и от 1 года общего стажа
- Первоначальный взнос: типовой диапазон от 20%, у отдельных банков и программ может быть выше, например 30% для части ипотек с господдержкой
- Доход: должен покрывать ежемесячный платеж с запасом, банки обычно ориентируются на долю платежа не выше 50% от подтвержденного дохода
- Кредитная история: банк запрашивает данные в бюро кредитных историй, просрочки за последние 12−24 месяца снижают шансы на одобрение
- Созаемщик или поручитель: не обязателен для всех сделок, но может повысить одобряемую сумму кредита
Льготные программы и господдержка
Льготная ипотека
Программа с господдержкой распространяется на покупку
жилья у застройщика по договору долевого участия или готового жилья от юрлица.
Условия программы регулярно пересматриваются правительством, поэтому актуальную ставку и лимит
суммы кредита стоит уточнять непосредственно в банке перед подачей заявки.
Семейная ипотека
Рассчитана на семьи с детьми, рожденными после
определенной даты, или с ребенком-инвалидом. Здесь есть момент, о котором часто
забывают: рекламная сниженная ставка нередко действует только первые 6−12 месяцев, а дальше
применяется базовая ставка банка на весь оставшийся срок кредита. Перед подписанием
договора уточняйте, действует ли льготная ставка на весь срок или только на первый
период.
Пример из Ж К Моне: семейную ипотеку по ставке от 3,5% предоставляет ПАО Сбербанк, но эта ставка действует только 12 месяцев с даты заключения кредитного договора, а дальше применяется ставка 6% на весь оставшийся срок. Первоначальный взнос от 30,01%, максимальная сумма кредита до 6 млн рублей, максимальный срок до 360 месяцев.
Пример из Ж К Моне: семейную ипотеку по ставке от 3,5% предоставляет ПАО Сбербанк, но эта ставка действует только 12 месяцев с даты заключения кредитного договора, а дальше применяется ставка 6% на весь оставшийся срок. Первоначальный взнос от 30,01%, максимальная сумма кредита до 6 млн рублей, максимальный срок до 360 месяцев.
IT-ипотека
Доступна сотрудникам аккредитованных IT-компаний при
выполнении требований по возрасту и уровню дохода. Программа периодически
приостанавливается и возобновляется на уровне правительства, актуальность условий
стоит проверять на момент подачи заявки.
В квартале Моне IT-ипотеку от 6% также предоставляет Сбербанк: первоначальный взнос от 20,01%, сумма кредита до 6 млн рублей, максимальный срок до 30 лет. В отличие от семейной ипотеки, здесь ставка 6% фиксируется на весь период кредитования, а не только на первый год. Полная стоимость кредита по программе, по данным застройщика, составляет от 6,303% до 27,634% в зависимости от индивидуальных условий заемщика.
В квартале Моне IT-ипотеку от 6% также предоставляет Сбербанк: первоначальный взнос от 20,01%, сумма кредита до 6 млн рублей, максимальный срок до 30 лет. В отличие от семейной ипотеки, здесь ставка 6% фиксируется на весь период кредитования, а не только на первый год. Полная стоимость кредита по программе, по данным застройщика, составляет от 6,303% до 27,634% в зависимости от индивидуальных условий заемщика.
Ставка по программе vs полная стоимость кредита
Рекламная ставка по льготной программе и полная
стоимость кредита (ПСК) почти всегда отличаются. В ПСК банк обязан включить не только
процент по кредиту, но и обязательные страховки, комиссии и другие
сопутствующие платежи. Именно ПСК показывает, сколько реально будет стоить кредит за весь
срок, а не только ставку в рекламном буклете. При сравнении программ и банков
ориентируйтесь на ПСК, а не на заявленный процент.
Сравнение банков
Условия банков-кредиторов различаются по ставке,
минимальному первоначальному взносу и скорости рассмотрения заявки. Перед выбором стоит
запросить актуальные условия в двух-трех банках одновременно, поскольку ставки и лимиты
по программам меняются чаще, чем обновляются сайты банков. Ниже, для примера, условия
аккредитованного партнера по квартале Моне, ПАО Сбербанк, по двум программам.
Данные приведены по состоянию на дату
публикации и относятся к конкретному застройщику и объекту, у других банков
и проектов условия отличаются. Точные ставки и лимиты нужно проверять на момент
подачи заявки.
Совет профи: Не гонитесь только за минимальной
ставкой. Смотрите на полную стоимость кредита, требования к страхованию объекта и жизни
заемщика, а также на то, готов ли банк работать с выбранным застройщиком без
задержек. Иногда разница в один день на этапе одобрения решает, успеете ли вы зафиксировать
цену на квартиру до ее повышения застройщиком.
Рассрочка от застройщика: чем отличается от ипотеки
Рассрочка от застройщика и ипотека решают одну задачу,
растянуть оплату во времени, но работают на разных деньгах и с разными рисками.
- Рассрочка оплачивается из собственных средств покупателя, а не из кредитных денег банка
- Оформить ипотеку для оплаты рассрочки без первоначального взноса нельзя: это частое заблуждение покупателей, которые думают взять кредит на первый взнос по рассрочке
- Беспроцентная рассрочка обычно короткая, от нескольких месяцев до срока сдачи дома, и требует крупных регулярных платежей
- Ипотека растягивается на годы и десятилетия, но добавляет к стоимости квартиры проценты по кредиту
Когда рассрочка выгоднее ипотеки, а когда нет
Рассрочка выгодна, если у покупателя уже есть
основная сумма и нужно просто равномерно распределить платежи до сдачи дома, без
переплаты по процентам. Ипотека логичнее, если свободной суммы нет и платеж нужно
растянуть на длительный срок, тогда переплата по кредиту становится ценой за доступность
жилья прямо сейчас.
В Ж К Моне застройщик С Д Прогресс предлагает рассрочку 0% с выгодой до 930 000 рублей при полном наличном расчете, а также комбо-покупку квартиры вместе с парковочным местом и кладовой с выгодой до 1 312 000 рублей. Отдельно можно взять в рассрочку только машино-место, от 160 000 рублей, при покупке квартиры от 36 000 рублей в месяц. Условия и первоначальный взнос по рассрочке рассчитываются индивидуально и не суммируются с другими акциями застройщика, это стоит уточнять непосредственно в отделе продаж перед подписанием договора.
В Ж К Моне застройщик С Д Прогресс предлагает рассрочку 0% с выгодой до 930 000 рублей при полном наличном расчете, а также комбо-покупку квартиры вместе с парковочным местом и кладовой с выгодой до 1 312 000 рублей. Отдельно можно взять в рассрочку только машино-место, от 160 000 рублей, при покупке квартиры от 36 000 рублей в месяц. Условия и первоначальный взнос по рассрочке рассчитываются индивидуально и не суммируются с другими акциями застройщика, это стоит уточнять непосредственно в отделе продаж перед подписанием договора.
Частые ошибки при оформлении
- Путаница между рассрочкой и ипотекой. Покупатели иногда пытаются закрыть первоначальный взнос по рассрочке кредитными деньгами, банки эту схему не поддерживают.
- Ориентация только на рекламную ставку. Без учета полной стоимости кредита реальная переплата может оказаться заметно выше ожидаемой.
- Игнорирование срока действия льготной ставки. По семейной ипотеке и похожим программам сниженный процент иногда действует только первый год.
- Позднее обращение за оценкой объекта. Затягивание с оценочной компанией сдвигает всю сделку и рискует сорвать бронь квартиры.
- Отсутствие проверки аккредитации застройщика. Заявка может быть одобрена по заемщику, но отклонена по объекту, если застройщик не аккредитован в выбранном банке.
Сколько времени занимает весь процесс
Частые вопросы
У большинства
банков первоначальный взнос обязателен, обычно от 20%. Программы без взноса
встречаются редко и требуют либо повышенной ставки, либо дополнительного
залога.
Деньги
дольщика находятся на эскроу-счете и не переходят застройщику до сдачи
дома, поэтому напрямую покупатель средства не теряет. Строительство при
этом может остановиться или затянуться, а вопрос завершения объекта
решается через компенсационный фонд защиты прав дольщиков или передачу проекта
другому застройщику.
Не всегда.
Поручитель или созаемщик требуется не в каждой сделке, но может
повысить одобряемую сумму кредита, если дохода одного заемщика недостаточно.
Ставка по программе,
это только процент по кредиту. Полная стоимость кредита (ПСК) включает
обязательные страховки и сопутствующие платежи и показывает реальную
стоимость ипотеки за весь срок.
Да,
материнский капитал можно направить на первоначальный взнос или на частичное
досрочное погашение уже оформленной ипотеки.
Зависит
от бюджета. Рассрочка выгоднее, если есть основная сумма и нужно
просто растянуть оплату до сдачи дома без процентов. Ипотека логичнее,
когда свободных средств нет и платеж нужно растянуть на годы.
Застройщик С Д Прогресс предлагает семейную ипотеку от 3,5%,
IT-ипотеку от 6%, беспроцентную рассрочку, наличный расчет со скидкой,
обмен старой квартиры на новую и комбо-покупку квартиры с парковкой
и кладовой. Все программы, кроме рассрочки, оформляются через ПАО Сбербанк.
Итог
Ипотека на новостройку строится вокруг эскроу-счета
и аккредитации застройщика, это главное, что отличает ее от сделок на вторичном
рынке. Проверяйте аккредитацию застройщика сразу в нескольких банках, сравнивайте не рекламную
ставку, а полную стоимость кредита, и уточняйте срок действия льготных условий до подписания
договора. Если сомневаетесь в выборе программы или банка, обратитесь за консультацией
к ипотечному брокеру: он сверит условия по нескольким банкам и поможет
избежать типовых ошибок на этапе одобрения.
Если рассматриваете квартиру в новостройке в Кемерово от подбора планировки до подачи заявки по семейной или IT-ипотеке, можно пройти на конкретном примере квартала Моне на улице Гагарина, 141. Актуальные планировки, условия рассрочки и расчет ипотечного платежа под свой бюджет доступны на официальном сайте жилого квартала Моне или по телефону отдела продаж +7 (3842) 32-95-35.
Если рассматриваете квартиру в новостройке в Кемерово от подбора планировки до подачи заявки по семейной или IT-ипотеке, можно пройти на конкретном примере квартала Моне на улице Гагарина, 141. Актуальные планировки, условия рассрочки и расчет ипотечного платежа под свой бюджет доступны на официальном сайте жилого квартала Моне или по телефону отдела продаж +7 (3842) 32-95-35.
Автор: Денис Иваненко
Офис продаж
г. Кемерово, Коксохимическая улица, 3
ПН-ПТ 09:00-18:00
13:00-14:00 обед
Сб по предварительной записи
13:00-14:00 обед
Сб по предварительной записи
Застройщик ООО СЗ «СД Прогресс». Проектная декларация на сайте
наш.дом.рф.
Финансирование проекта АО "Банк ДОМ.РФ". Использование информации и контента сайта возможно только
при официальном разрешении компании ООО СЗ «СД Прогресс». Информация на сайте носит исключительно
справочный характер и не является публичной офертой. На изображениях представлены варианты
благоустройства. Наличие квартир, актуальные цены и данные уточняйте в отделах продаж.
ПСК от 20,819-21,026%. Оценивайте свои финансовые возможности и риски. Семейную ипотеку от 3,5% предоставляет ПАО “Сбербанк” по программе "Семейная ипотека". Первый взнос от 30.01%, сумма кредита до 6 млн ₽, максимальный срок до 360 месяцев. Ипотечная ставка 3,5% на 12 месяцев с даты заключения кредитного договора, далее ставка 6% на весь период кредитования. Генеральная лицензия Банка России на осуществление банковских операций №1481 от 11.08.2015. Застройщик ООО СЗ «СД Прогресс». Проектная декларация на сайте наш.дом.рф. Не является публичной офертой.
IT ипотеку от 6% предоставляет ПАО “Сбербанк” по программе "IT ипотека". Первый взнос от 20,01%, сумма кредита до 6 млн ₽, максимальный срок до 30 лет. Ипотечная ставка 6% на весь период кредитования. Генеральная лицензия Банка России на осуществление банковских операций №1481 от 11.08.2015. Полная стоимость кредита от 6,303% до 27,634%. Оценивайте свои финансовые возможности и риски.
Рассрочку без процентов предоставляет застройщик ООО СЗ «СД Прогресс». Условия рассрочки и первоначальный взнос рассчитываются индивидуально.
Акционное предложение “Паркинг в рассрочку” действует на условиях первоначального взноса от 10%. Рассрочка предоставляется сроком на 6 месяцев.
Акционное предложение со скидкой до 930 800 ₽ при наличном расчете действует на условиях единовременного платежа в размере 100% стоимости квартиры при заключении Договора долевого участия. Не суммируется с другими скидками/акциями.
Акционное предложение “Комбо-покупка” действует на условиях покупки 3-х видов недвижимости (квартира + парковка + кладовка), предоставляется скидка 1 312 000 ₽. Способ оплаты: 100% расчет, рассрочка (срок до 6 месяцев), ипотека без субсидирования. Не суммируется с другими скидками/акциями.
Застройщик ООО СЗ «СД Прогресс» использует cookie для персонализации сервисов и удобства пользователей сайтом. Использование «cookie» можно отменить в настройках браузера.
Проектная декларация
Разрешение на строительство
ПСК от 20,819-21,026%. Оценивайте свои финансовые возможности и риски. Семейную ипотеку от 3,5% предоставляет ПАО “Сбербанк” по программе "Семейная ипотека". Первый взнос от 30.01%, сумма кредита до 6 млн ₽, максимальный срок до 360 месяцев. Ипотечная ставка 3,5% на 12 месяцев с даты заключения кредитного договора, далее ставка 6% на весь период кредитования. Генеральная лицензия Банка России на осуществление банковских операций №1481 от 11.08.2015. Застройщик ООО СЗ «СД Прогресс». Проектная декларация на сайте наш.дом.рф. Не является публичной офертой.
IT ипотеку от 6% предоставляет ПАО “Сбербанк” по программе "IT ипотека". Первый взнос от 20,01%, сумма кредита до 6 млн ₽, максимальный срок до 30 лет. Ипотечная ставка 6% на весь период кредитования. Генеральная лицензия Банка России на осуществление банковских операций №1481 от 11.08.2015. Полная стоимость кредита от 6,303% до 27,634%. Оценивайте свои финансовые возможности и риски.
Рассрочку без процентов предоставляет застройщик ООО СЗ «СД Прогресс». Условия рассрочки и первоначальный взнос рассчитываются индивидуально.
Акционное предложение “Паркинг в рассрочку” действует на условиях первоначального взноса от 10%. Рассрочка предоставляется сроком на 6 месяцев.
Акционное предложение со скидкой до 930 800 ₽ при наличном расчете действует на условиях единовременного платежа в размере 100% стоимости квартиры при заключении Договора долевого участия. Не суммируется с другими скидками/акциями.
Акционное предложение “Комбо-покупка” действует на условиях покупки 3-х видов недвижимости (квартира + парковка + кладовка), предоставляется скидка 1 312 000 ₽. Способ оплаты: 100% расчет, рассрочка (срок до 6 месяцев), ипотека без субсидирования. Не суммируется с другими скидками/акциями.
Застройщик ООО СЗ «СД Прогресс» использует cookie для персонализации сервисов и удобства пользователей сайтом. Использование «cookie» можно отменить в настройках браузера.
Проектная декларация
Разрешение на строительство
